1. Строителят се задължава да подаде документи за акт 16 на новия ти апартамент - Любим капан. Да подаде? И?
- Сключил си предварителен договор за покупка на имот в строеж. Целта ти е да живееш в него, а не да чакаш с години неясна процедура по въвеждане в експлоатация/снабдяване с разрешение за ползване.
- За да не плащат тлъсти неустойки, инвеститорите в последните години се изхитриха с тази формулировка "задължаваме се да подадем". Не да се снабдим, а да подадем.
Резултат: все едно сте сключили договор без краен срок.
2. Въртеливи срокове за строеж - Навремето през 90-те строителите бяха по-честни.
- Пишеха на редове - кота Х до 1 януари, кота било 31 декември, акт 16 - на тая /някаква/ дата.
- Днес същите тези срокове се увъртат в най-витиеват текст, така че да не успееш да проследиш кое кога след какво следва.
Резултат: сключил си нещо като "пожелателен" договор. Платил си куп пари за да ти построят нещо, но отсреща - "когато-тогава".
3. Рисковете - Ако случайно настъпи банкова криза /както с КТБ/, губиш цялото капаро. Ти носиш риска - ти трябва да осигуриш парите, никой не се интересува как и откъде.
- Обратното обаче не важи за инвеститори и строители - всеки ден с много горещо или много студено време е оправдание.
- Стига се до бутафорни клаузи, за да избегнат дори лев неустойка:
- "продавачът не носи отговорност за административни пречки от всякакъв характер". Как се доказват тези пречки? А защо не си ги предвидил?
- "забава от ЧЕЗ". Същото - всички знаят, че Електрохолд или Енерго Про бавят преписките, професионалист си, длъжен си да го предвидиш.
- любимото напоследък ми е "срокът се удължава с дните, в които строителят е преценил, че условията не са подходящи"?? - Има си обективен начин - сертификат за форс мажор.
- Всичко останало са стандартни рискове на професионален строител, и не е редно да се прехвърлят на купувача.
- Всичко по-горе естествено не важи когато съм адвокат на инвеститора
4. Брокерите - Ние адвокатите не се обичаме с брокерите, но ще се постарая да съм обективна.
- Брокерите не са юристи. Не извършват правен анализ. Не носят отговорност за проверките за тежести. Това не е тяхна работа.
- Работата им е да подбират, рекламират, показват имотите. Ако си купувач - да проучат пазара, да подберат 100 обяви, да те заведат на 10 най-подходящи обекта и да ти съдействат за сделката. Ако си продавач - за тях работата е още повече, постоянно организират огледи. Продажбата може да отнеме месеци, те носят риск накрая да не се случи.
- Брокерът обаче няма да рови като луд, за да провали сделката и да намери най-ситния недостатък в историята на имота.
- Той получава комисионна само ако има сделка.
- Обратно, адвокатът не е на success fee и цели всячески да предпази купувача.
- Извод: не смесвайте брокер и адвокат, често това излиза скъпо след време.
* морално ми е неприемливо един брокер да взима комисионна и от продавач, и от купувач. Страни със срещуположни интереси - единият иска да намали цената, другият да я запази.
5. Ще минем сделката на данъчна оценка - Купувате имот за 400 000 евро, но ще спестите няколко процента данък.
- Да, вероятно 98-99% от сделките "минават на данъчна".
- Рискът за купувача е .. риск. Не само защото е декларирал писмено невярна информация и носи наказателна отговорност, но и защото в един малък процент се стига до разваляне на продажбата. Причините могат да са много. Но ще получите обратно само това, което е посочено в нотариалния акт - а не реално платеното.
- Не си струва да се тревожите с години.
Бонус
* На снимката: когато инвеститор ти каже, че ти прави паркоместата с паркинг-елементи, а ти затъваш постоянно в кал - отдолу се оказва геотекстил.
** Геотекстилът е предвиден за озеленяване на склонове. Не за паркиране.
